2010/07/25 馬婉珍

隨著央行啟動房市信用管制措施，房市陷入膠著狀態，而第2屋的貸款條件趨嚴以及取消寬限期等2大抑制手段，更是投資客縮手的主因，不過，投資客自有因應之道，他們雖然短期內保守觀望，但長期仍看好房市，此外，投資客紛認為，外資炒樓團以高價逐棟收購商辦大樓，轉手賺取龐大利潤，他們才應該被打壓，而不是遏阻市井小民的購屋需求。投資客帥過頭（本名黃家進）更指出：「台灣的房地產不會跌！」 　  另一投資大戶黃勇義於記者電訪時提到，目前市場價格已飆高，壓縮利潤空間，再加上央行抑制炒房，因此，他決定暫時縮手且在市場上保持低調，不過，他也強調，商用型不動產動輒上百億元的高額交易，轉手利潤龐大，政府更應打擊商辦類的大型產品才是。 　  而另一位投資客黃文雄也指出，央行打房之際，屬於非常時期，身為投資客的他，目前保持觀望態度，暫不願曝光、也不會發表看法 。 　  至於「三黃」投資客的其中一位黃家進，部落格名號「帥過頭」，對央行打房，他抱持另一種角度看待，以長遠走勢來看，黃家進認為，台灣的房地產不會跌，他說，根據歷史經驗可看出，打房只是讓房市短暫降溫，拉完警報後，房市又會再恢復揚升態勢。 　黃家進指出，央行要杜絕投資客兼任房仲加盟店店東，其實可行性不高，因為以現實面來說，「房仲業不吃案是騙人的」，如果房仲業只做自住客，那麼整體業績就只有同業的三分之一，入不敷出很快就會被市場淘汰，黃家進舉例，假設仲介接到一個待售的精華物件，開價520萬元，自住客挑三揀四、出價時砍到480萬元，但若是投資客，不僅阿莎力開出市價520萬元，甚至3分鐘就簽約搞定，房仲業為了成交，勢必要做這檔生意。 　不過，現在房仲業也唱起了哀歌，因為市場上觀望氣氛濃厚，買方現在等著跌、不願出價，屋主更是不降價，雖然近期不少菜籃族投資客，因央行打房、取消寬限期，手頭上周轉困難，急於委託仲介脫手，但黃家進認為，如果投資客還能周轉得宜，就不會賠本求售，而買方抱持觀望態度，房仲更遍尋不著客源，苦無「冒泡」（成交）的機會。 　而長期來看，黃家進認為，房地產不會跌，他強調，政府不針對外資炒樓團嚴加控管（助漲房價的元凶），只針對第2屋打房，反而會打到老百姓，黃家進分析，自從遺贈稅調降至10％的利多加持，吸收大批資金鮭魚返鄉，而低利環境之下，資金更流入股市或房市，再加上ECFA的簽訂，吸引陸資來台設立分公司，製造就業機會、也將帶動更多的居住需求，可見都會區房市一定會再漲。

此外，黃家進認為，都會區展開一連串的改造動作，如都市更新、重大工程建設等加持，提升都會區房價攀升，這些都是不容否認的利多議題，住家周邊交通便利、居住環境等品質提升，就會帶動房價上漲。 　黃家進說，除非政府把台北101鏟掉、宣布捷運線停駛、把兩兆雙星產業遷到屏東去，就可讓眾項利多消失，讓房價下跌，然而，現在捷運線的發達程度，幾乎是「條條捷運通北市」，交通這麼方便，生活機能這麼完善，這些都是自住民眾購屋時，重要的考量關鍵，可見都會區房價沒有下跌的理由。 　黃家進分析，目前市場上的投資客，有25％比例是以現金購買，屬於大額投資客，他們以現金操作，沒有貸款壓力，因此持續進貨，甚至商辦、店面等高總價產品也不放過。 　另外則是75％比例是運用槓桿操作、貸款購買，而其中有7成是菜鳥型的投資客，現階段打房壓力下，因此決定「打平就出場」，另外3成已是征戰多年的老鳥級投資客，黃家進說，對這類投資客而言，央行打房只是「喝咖啡」時間，中場稍微休息，繼續為未來做準備。 　至於商辦價格頻飆新高的外資炒樓團，才是助漲房價的元凶，黃家進說，炒樓團是大恐龍拿著機關槍掃射房市，動輒數十億元、甚至百億元，而我們小投資客只是拿著美工刀瓜分房市，投資金額200萬元至2,000萬元不等，差距很大，現在打房只會讓民眾一直等，最後房價沒下來，又漲了上去，最終還是買不起房子的市井小民最苦。