【文/施絢傑 攝影/邱添榮】近年台北房價大幅、快速上漲，這是眾所皆知之事；不過此一描述多是憑藉印象，或從坊間報導得知。各區實際房價走勢到底如何？漲風真的僅限台北都會區？在市場資訊仍相對不透明之下，無人能說清楚、講明白。住展雜誌特別規劃本篇，帶您一探近五年北台灣房價到底漲了多少…

約十年前，對初入職場的社會新鮮人來說，想在全島首善區台北市買房，難度雖仍不低，但還不至於遙不可及。不過自九二年SARS疫情過後，台灣房市出現史上少見的多頭行情。時至今日，已變成是不吃不喝十年以上，才能勉強買棟台北市的房子；對多數薪水階級而言，這幾乎成了癡人說夢。

不過對於房價上漲一事，大家多半是憑藉印象描述之。到底各區漲幅多少？哪區漲最多、最兇？房價漲勢是全面，還是局部？在現今市場資訊依然不透明之下，沒有人能真的說個確切。有鑑於此，住展特根據最詳盡的全台獨家市場資料，告訴您這些年房價漲勢到底如何，又是哪一區漲勢最兇。

根據住展雜誌資料，九三至九五年各區房價漲勢都還算和緩；但近五年，也就是九五至九九年，價格波動(上漲)就明顯許多。因此，本篇即從九五年開始，逐年計算…

南港區是北市近五年房價漲幅最猛區域；大同區則靠都市更新議題，五年房價也漲了近一倍。

大家都說漲最兇的是台北市，而就五年間數據來看，此言一點不假。以表一數據來看，除少數年份、部分區域外，近五年北市十二個行政區房價漲勢都相當可觀，且完全悖離所謂『每年溫和上漲五到十％』的業界說法。

近五年出現兩次大漲波段，第一波段落在九六年，也就是馬英九勝選總統、兩岸和平互動題材浮現時，各區漲幅約二至三成，最少的士林也有十一％(該區各區段房價落差較大)；最誇張的則是南港，竟達四十五％。第二次波段則發生在去年，即資金行情鼎盛階段，以萬華區漲五十一•七％最多，中山區三成五居次，上一波段漲最多的南港，此番幅度依然驚人，二十八％居第三。

比較兩次大漲波段，九六年者趨於全面性，去年波段則屬區域表現，主要集中萬華、北投及文山等二線區。最優質地段之大安區，反而是去年平均行情唯一下修者；然而這是因為該區完整、較佳地段基地稀少，高價豪宅產品比例降低，房價再往上墊高的難度增加，並非真的行情下修。

九七至九八年間則屬震盪修正期，主要是受金融海嘯影響，因此之後約一年時間，市場出現行情持平或下修之情況，不過同期仍有松山及大安區逆勢上揚。然須說明的是，松山區近年推案很少，只要出現相對高單或低單價產品，很容易使均價出現較大變化。

九九年度萬華區漲最多，可解釋為市場焦點轉向次級區域，加上都市更新及軸線翻轉等議題炒作發酵，使中華路上出現好幾個開價破百萬一坪的建案，拉高區域平均單價，但追根究底，主要還是跟漲。

中山區三成五漲幅第二，除了同樣的焦點移動因素外，和兩岸去年正式直航，及年底新莊線北市段通車也有關。九九年度中山區已出現區域歷史高價之豪宅案，今年更將『再接再厲』，恐將出現開價兩百萬一坪者。

捷運及經貿段開發題材，仍是支撐南港續漲的主要題材；投資置產買盤比重一直居高，更使價格極易推升。以近五年資料來看，南港更是唯一漲幅逾一倍的區域。萬華五年近百分百漲幅則是第二，不過大部分漲幅都在去年發生。

首善之區台北市，近年全面性上漲，部分地區漲勢兇猛；剛升格的新北市，也不遑多讓。不過參考表二數據則會發現，新北市過去五年房價漲勢並非全面性，僅限部分地區。漲勢集中於九六及九九年兩大波段的情形，則更加明顯。

是和台北市距離遠近也好，區域發展程度差異也罷，九六年台北縣各鄉鎮市，房價漲幅超過兩成、漲勢較明顯的，只有板橋、新店、永和及新莊，這幾個通稱一線衛星市鎮的區域；汐止、中和、土城、樹林及三重，漲幅則約在十四至十七％左右，雖然幅度仍不小，但相對溫和。

前段提到的金融海嘯，使得隨後近一年間，台北市房市出現小幅回檔。同期台北縣則只有板橋房價下修，研判這和板橋高價區─新站特區開發完畢有更密切關聯；同期多數行政區房價，則持平或小幅上漲，幾乎無下修者。

新北市第二次價漲波段，也出現在去年；除板橋、新店漲勢趨緩外，這次『參與』區域更多，汐止、三重、蘆洲、林口及三峽(北大特區三峽段)都加入大幅上漲行列。而漲幅較可觀者，永和及汐止年度漲幅逾三成，林口(新市鎮)四十六．六％，蘆洲五十三．四％，三峽(北大特區)及新莊更都超過六成四以上。不過，泰山年度漲幅才最誇張。

前四年泰山房價小漲或持平，惟去年一下子暴衝，出現逾八成漲幅。之所以出現漲勢如此誇張，一來是泰山房市舞台消退，新的塭仔圳重劃區進度緩慢，故推案數有限，再來則是跟漲情形，到九九年才明顯出現。

以五年期間來看，板橋扣除九七年以外，是持續上漲最明顯的區域，其次是靠北大特區提升的樹林，各年度都有一到兩成漲幅。而說到漲勢，絕不能漏掉近年當紅炸子雞新莊，及因蘆洲線通車而貴的三重、蘆洲兩地。

雖然九九年年度漲幅屈居第二，但論近年總勢，新莊仍堪稱新北市之冠。

新莊的發展題材，住展已多次介紹，質量絕不亞於北市南港，因此近年該區房價『暴發』程度也和南港不相上下；除九七年(金融海嘯)外，其他幾年房價都快速上漲，九八年有近兩成漲幅，九九年漲幅更近六十五％。而各年度漲幅變動大，也和相對低價的下新莊推案多寡有關。

前段提到的林口及三峽(北大特區)，分別是九九上半及下半年出現跟漲情事，靠著外移多金北市客支撐，房價出現三級跳現象。三重及蘆洲的漲勢，則全靠去年底通車的捷運蘆洲線。由此看來，跟著北市飆漲之幅度，和捷運題材拉抬已不相上下，資金行情加推擠效應，威力不容小覷。

深坑及五股兩區，因為推案數太少，代表性不足，故未列出，不過實質漲幅仍可觀。深坑去年指標大案「信義線上」，同樣受惠於跟漲現象，開價直上三字頭，和以往約十五、六萬坪開價行情相比，價格拉抬幅度甚大。

五股近年推案數也不多，漲幅則相對有限。不過展望來年，五股漲勢也有機會『暴衝』；該區最新發展舞台－洲子洋自辦重劃區，已有地價墊高情事，據了解，洲子洋預推新案都打算直接開三十萬坪以上價格，這和以往二十萬坪以下開價相比，價格同樣是三級跳。

和兩年來資金行情起始點─大台北地區相比，桃園縣各區的價格漲勢，就顯得和緩許多。表三數據顯示，漲勢較明顯的還是桃園市、蘆竹(南崁)、八德市及龜山鄉，這幾個北桃園行政區，而各區都各有其上漲之題材或理由。

南崁主要受惠於大台北高價推擠效應，及商務人士回流置產；桃園市為全縣首善之區，吸引大部分區域置產需求，中正藝文特區更是全縣最具前景之所在。八德市除了廣豐舊廠活化及擴大都市計劃的題材刺激外，當地最近也出現被高房價往外推擠的桃市客及台北客。

龜山同樣受惠於高價推擠效應，外地客主要來自鄰近、相對高價的新莊及林口(新市鎮)，新市鎮龜山段行情相對跟漲拉高，則是該區漲幅明顯的另一因素。大溪去年度房價上漲逾兩成，理由也和南崁及八德類似，不過購買目的可能並不相同，因為大溪房市是以透天產品為主。

南桃園方面，五年間漲勢相對不明顯，龍潭、楊梅甚至曾出現明顯下修情況。中壢市是唯一漲勢較明確的區域，主要原因，一是延伸至市區的機場捷運延伸線，再者是高鐵車站特區拉抬。至於房價一度因餘屋賣壓而下修的楊梅，去年靠升格加五楊高架題材，房價得以翻轉；近年當地新推案多為相對高單價的透天產品，則是平均行情提升的另一因素。

重劃開發前景加上竹科置產力道，竹北房市近年漲幅為新竹地區最大 (圖為台科大重劃區)。

從表四數據，我們可以很清楚看到，近年新竹各區房市中，出現明顯漲幅的，還是集利多題材、竹科購買力道及發展成熟優勢於一身的新竹、竹北兩大都市。兩區都是九八年出現價格修正(金融海嘯)，隔年也都反彈大漲，漲幅分別達十五％及二十％，比起大台北地區，可謂旗鼓相當。

分析兩大都市房價走高，共同因素是大環境題材，包含兩岸互動及跟漲現象等，新竹市另有市區土地資源減少、都市更新題材，竹北市則擁更多發展題材，諸如台大綠能園區及高鐵車站特定區為首的重劃開發前景。

不過，兩大都會區市場價量最大的支撐力量，還是竹科人的置產投資需求。也因為如此，兩區市場好壞，與電子產業景氣連動性極高。

相較之下，新豐、湖口及竹東三鄉鎮，既無明確題材可炒，也很難拉攏足夠竹科人；在區域房市多靠內需的前提下，房價很難有明顯提升的機會。大台北為核心，後期甚至吹到北桃園的資金行情，看來仍難真正在新竹房市產生明顯效應。

近兩年的資金行情，讓大台北房價飆漲，也讓若干二線區域隨之跟漲，而此效應也可在基隆看到。不過隨著距離遠近，效應仍遞減，因此平均來看，基隆整體房價上漲的幅度相對有限，安樂、七堵及仁愛區，是九九年漲幅較明顯者。

安樂區出現指標大案開價高於區域行情(訴求大台北相對低價)，因此平均行情上揚；七堵區距離大台北最近，跟漲最明顯，漲幅逾十六％(九八年十四萬四坪漲到九九年近十七萬坪)。

仁愛區則是推出區域型豪宅或高價位產品，價格一下拉高，因此近三年平均單價行情，從二十萬以下快速拉高到二十六萬，去年漲幅更超過十八％。不過仔細比較近五年走勢則會發現，仁愛區也是價格走勢波動最劇烈的區域；這顯示由於該區為市中心區，發展飽合、推案有限，因此產品類型對區域房價影響甚大。

宜蘭縣則可說是完全自成一格；除縣治所在宜蘭市及礁溪鄉外，其他行政區房價都沒有太明顯的漲幅。羅東九九年雖有上漲，但價格還是低於九五年；宜蘭及礁溪去年房價出現明顯上漲(宜蘭漲近五十四％，礁溪漲逾二十三％)，理由則和北桃園漲勢類似，就是跟漲及推擠移民效應。

礁溪一向靠區外客，特別是台北客支撐買氣，因此房市和台北市場景氣的連動性本來就高。宜蘭市則是近期出現更多台北客置產，因此價格很快上升；當地還吹起精華土地稀少的題材，地主墊高價格，房價當然上漲。不過在地消費者之能力並未提升，不少業者轉往土地成本相對仍低的區域推案，故其他區域房價並未明顯上揚。

從自由經濟體制或理論出發，物價長期走升、溫和通膨乃是常態；基於此點，一區房價以每年三到五％幅度溫和上揚，是可接受之變動。相對地，如果年年漲幅超過一成，甚至更大，則此漲勢絕對是超乎常態，合理範圍外的原因造成。

而從以上介紹，我們不難發現，近五年大台北，甚至北桃園房價之漲勢，確實過大，主要是題材炒作產生高度預期心理，加上資金熱錢大量湧入，雙重因素交互作用的結果。只是同期國人薪資並未提升，國內銀行承作房貸比例佔總放款業務之比例又偏高，學界因此提出價格泡沫疑慮之警語。

撇開產學持續論戰，很顯然地，高房價問題再度暴露國內房市的結構性問題，且使其惡化：那就是國內城鄉發展仍失衡、貧富差距拉大，多數人仍想擠進大台北掙得一席立錐之地而不可得。無怪乎近年房價上漲導致民怨高張，成為官方必須面對、解決的一大課題。

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