（中央社記者林沂鋒台北12日電）台北地院18日拍賣有全國最貴菜園之稱的北市信義計畫區D1部分土地，面積約635.8坪，換算每坪底價297.26萬元。因買下這塊地仍須與週邊土地整合，房仲評估，要開出高價不容易。

台灣房屋研究中心執行長邱太（火宣）表示，台北地方法院民事執行處將在18日拍賣台北世貿一館正對面、台北101大樓斜對面有全台最貴菜園之稱的信義區D1土地，面積約635.8坪，拍賣底價新台幣18.9億元，換算每坪底價297.26萬元。

邱太（火宣）說，未來即使拍定人拍下後，也無法單獨開發，按「修訂台北信義計畫地區細部計畫（第二次通盤檢討）暨配合修訂主要計畫案」，D1最小開發基地規模需3000平方公尺（907.5坪）以上，因此整合之路相當漫長。

邱太（火宣）分析，D1土地臨信義路 5段深度30公尺內容積率400%，30公尺後容積率200%，經換算這次拍賣土地，容積率400%的土地約146坪，容積率200%的土地約490坪。

他表示，以計畫區內新豪宅每坪均價200萬元推估，400%容積率土地每坪近900萬元，200%容積率每坪近450萬元；假設這次拍賣土地產權完整，土地市價約35.2億元至39.1億元間。

不過，這次拍賣土地有3筆是持分土地，1筆持分完整，加上共有人有優先承買權，且政府祭出奢侈稅的打房氛圍下房市低迷，另外日本發生強烈地震造成人心惶惶，邱太（火宣）預估拍定價將落在28億元到31億元間。

邱太（火宣）分析，D1土地持分相當複雜，應是共有人無法整合，所以協議拍賣；即使得標人拍定後，共有人仍有優先承買權，在共有人相當多的情況下，拍定後如果眾多共有人主張優先承買權，法院有可能採抽籤或公開喊價，最後由價高者得標。

他說，由於富邦集團下的富邦建設及富邦資產管理公司是D1土地持分最大地主，如此來看，富邦集團拿下這幾筆法拍土地機率最高。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，這個案子雖然條件優越，但產權複雜，取得者在整合開發上有一定難度，加上政府打房態勢明顯，預料出價者寡，即使順利標脫，也很難創出高價。1000312