【文/住展企研室 攝影/邱添榮】時序進入九月，傳統淡季鬼月即將結束；不過真正受鬼月因素影響的，其實只有桃竹及宜蘭，大台北實則仍受制於央行調控政策。而這樣的差異，讓北台灣房市產生若干的買盤『位移』…

相信不少人都對先前高溫炎熱的氣候『餘悸猶存』；不過同時也有報導提醒大家，今年七、八月竟然沒有任何一個颱風侵台，以往年少數案例來看，未來秋颱襲台的機率將大大升高。想到秋颱可怕的威力，大家心中確實又是一驚。

不過這樣的『憂慮』，很快一掃而去；因為上週台灣附近海域，居然一次出現三個颱風；結果不僅氣象局針對其中兩個發佈海上警報，也讓原本的燠熱氣候丕變，變成雨下不停。另外，進入九月也代表暑假結束，學生返校上課，這當然也使得上下班時間的車輛明顯變多、交通流量大增。

台灣社會出現上述變化，自下半年後同樣景況丕變的台灣房市，則仍沒有太明顯改變；大台北還是受調控政策籠罩，桃竹等區則是鬼月淡季效應，媒體縮量、來人減少。不過928檔期即將展開，代表情況可能很快又將有所轉變。

本期我們先看標準內需型市場宜蘭。先前提到，童玩節對當地房市人氣提升有限，鬼月對當地市場的影響則是相對較明顯；整個八月，房市來人確有減少，成交也趨緩。另外，溪南地區核心羅東，則還有價格墊高因素。

台北縣方面，則大致是區域表現的情況。淡水及北大特區人氣不錯，前者的綠山線輕軌更持續發酵。同樣為重劃區的林口新市鎮，市況則相對特殊；根據本刊企研室訪查發現，近期林口房市銷售出現兩極趨勢，價位兩端之產品，也就是高價和低價者反應相對較好，介於中間者則相對尷尬，較難賣出。

進一步分析發現，低價產品是區域或外地首購客購買，而他們也是林口過去幾年的房市消費主力。至於今年大舉冒出的高單、高總價產品，則是靠台北市高消費換屋族支撐。上述為大樓產品之情況，至於當地原本的主流透天產品，近幾年則似乎退位，近期反應也仍不算理想。

林口最新案為低價賣點的「佳昂幸福市」，原則上延續前期「活力城」系列案規劃，不過價位則仍有上漲，平均表價22萬/坪，實際成交則是16萬/坪上下；產品規劃為一般二到四房，另有少量一房。至於二、三樓規劃辦公室，看似特殊，不過「活」系列前期推案，也都是如此規劃。

高價案除了先前介紹過的「大千苑」外，還有炎洲機構的「雲品」。本案行銷方式頗為特殊，是採『專人到府介紹』；不過，這或許也是因為本案建照還未取得，因此才用這種『低調』的方式。本案戶戶百坪以上規劃，開價38萬/坪，主要賣點則是訴求三米深、六米寬之大陽台，及面扶輪公園第一排的景觀。

新市鎮後段區域，未來則將有挑戰新高價位的新案「展悅美術館」出現。該案準備挑戰當地高價產品，原本約三千多萬的『門檻』，未來單戶總價將開出五千萬總價區域新高。

台北市士林地區，近期則進入推案青黃不接期；舊案失去新鮮感，加上央行調控，因此市況疲軟；新案則最快也是本月底才會進場。而各新案中，最受矚目的還是國泰中山北路七段豪宅案，最快將在九月底進場。

社子地區近期則有新案「全樂晴園」帆布出現；不過這並不是真的新推案，而是在地建商全樂建設在該區的數個舊餘屋案「藏悅」、「日安台北」等集結重新推出。

「大同璽苑」小環境。

受到政策調控影響，台北市近兩月推案量銳減，房仲業最新發佈消息更指出賣方開價已有調降。不過就新案市場來看，或許新增量體確實有限，但價格卻還在高檔；如以話題不止的南港來看，今年九二八檔更將是北台灣超級重案區。

其實自央行推出調控政策後，南港房市買盤結構已有轉變，從原先的投資客為主，逐漸轉為自用換屋客支撐，近期銷售速度因此稍有減慢。而從目前本刊企研室掌握資料來看，九二八檔南港呈現價量齊揚，新案則集中在經貿段。至於舊市區南港車站共構及南港輪胎大案，如沒有意外，今年都不會進場。

目前南港銷售中個案也位於經貿段；「東方錦觀」、「NY.21」及最新的「大同璽苑」等案持續曝光；年初率先喊出百萬單價的「天匯」，目前則主要在賣二期台肥戶別；據瞭解，成交價和年初華固戶別相差不多，約75萬/坪左右。同接待中心也已掛出台肥R5新案「Z計畫」案名，且已開始醞釀。

位在經貿段邊緣就在環東高架匝道旁的新和機構自建案「香朵」，據傳暫停銷售，未來將由甲山林承接。至於「宏盛我城」、「首泰大方」，銷售人員其實已進駐，但仍稱尚未公開，預料九二八檔才會強力造勢。

中研院生活圈方面，已釋出報廣強銷的「冠德中研」，基地為市場用地，B1到二樓都是商場，3樓規劃會館，4樓以上才是住家，開價65∼79萬/坪則創同區新高。

舊市區都更案「納美」在捷運永春站設外接待處，以23％低公設比為最主要訴求。深入瞭解則發現，該案是98年建照，但建物都超過7樓，卻只規劃單一樓梯(現行法規劃7樓以上要設置2支樓梯)，頗為『特殊』。該案開價63∼70萬/坪，建物七樓以上可售，其他戶別則由原基地國宅住戶分配。

「納」案的另一特點，是室內格局小餐廳規劃。其實現在不只「納」案，北投復興崗站附近新案「捷運學院」，及中正區熱銷案「大師大」，也是類似規劃，因此能以較小坪數規劃多房格局。顯然地，這已成為高房價台北市的格局新趨勢。

士林區「天母六隱」規劃也相當特殊。該案規劃一般換屋產品，不過礙於基地條件限制，地下室無法畫設足夠車位，因此將地下室改為儲藏空間，停車位則規劃在一樓。

有去過日本都會區觀光的朋友，應該都有注意到，日本都市郊區之公寓住宅建築，常常可見一樓空間規劃為停車位(汽車、機車甚至單車)。和日本一樣地狹人稠的台灣，都會地區住宅建物出現這樣的現象，應該也是時勢所趨。

桃園市有中正特區，南崁有長榮貨櫃區變更開發，八德則有擴大都市計劃及廣豐舊廠活化，中壢也有機場捷運延伸線。楊梅近期話題也不少；除了已動工的中山高高架段五股至楊梅工程外，該區也終於正式升格為市。

不過根據側面瞭解，一方面鬼月多少產生影響，再者銀行核貸仍嚴格，因此近期雖有升格及交通雙話題，楊梅房市銷售速度卻沒有想像中快。所幸雖然來人減少，但誠意度都還算高，因此成交比還不錯。

目前堪稱北台灣曝光量前三名的「東森山莊」，媒體效果似乎還不錯：該案現場表示平均週來人有兩百組，且其中台北客比例高達六成五。

最後看到新竹市。『鬼月效應』其實並不如桃園明顯，還是政策因素，造成低總價產品獨走。而這就使得相對低價的外圍區買氣受惠；像是牛埔地區「探索21」，就是新竹火柴廠開發案「綠光」以外，新竹市近期反應最熱的個案。

不過「探」案成交單價仍為14萬/坪以上，以該區一般行情來說，並不算低。另外，牛埔地區目前無其他案同場競爭，也是「探」案反應不錯的原因之一。

另一個因低價而起的則是南寮。由於相對於市區及關埔等區的低單價，南寮近期市區客比例已達五成；甚至區域指標案，號稱無垠海景視野的「天際」，近期售出的也以中低樓層相對低價產品居多。以目前當地市場氛圍，「天」案高樓層開價19萬/坪，銷售可能會相當辛苦。

從近期本單元的市場分析，可發現由於高價位仍未修正，又有央行調控政策限縮，大台北及買氣趨緩，自用及投資客全面外移。經濟能力還夠的換屋族，轉到北市第二圈或北縣，桃園南崁也早就重見北客蹤跡。

投資客更大舉『南進』，來到桃園地區，因此造成大園航空城及高鐵特區大樓低總價產品熱銷，房仲業的桃園店面熱賣消息，當然也是台北投資客的傑作。而前段提到「東森山莊」北客超過六成，表面上解釋為媒體效果，但實質上，前述的政策加房價因素，才是『居功厥偉』。

因此，央行對於調控政策的結果並不滿意。根據最新報導，央行可能隨時都會正式對外公佈最新的土建融管制措施。雖然這其實在預料中，但對於大案箭在弦上的九二八檔期，多少還是會造成一些心理層面上的影響。

至於實質面，由於利率仍低，加上歐美持續量化寬鬆貨幣政策，導致資金洪流持續氾濫；長期來說，如果無法從最根本的產業發展多元，及賦稅等多面向改革著手，都會區房價肯定還是有炒作的空間。