【文/倪子仁 攝影/邱添榮】為防止房價高漲，今年三月吳揆宣佈停標國有地後，大台北地區的土地市場，建商就開始喊「缺貨」，成交呈現「量少價漲」格局。七月北縣政府標售目前推案最夯的區塊-新莊副都心，當天所有土地百分之百全數高價標脫，雖說土地標售是個爾虞我詐各有盤算，然而在投標與不投標之間，這些建商大老闆又是怎麼盤算的呢？

近期，大台北區土地標售可謂高潮迭起，七月二十三日的一場北縣新莊副都心土地標售會上，標售十二筆、共近八千坪的新莊副都心商業地，吸引七十六封標單且全數標脫，總標售金額近一四○億元，土地平均單價一七三萬元，平均溢價率高達九十六．六％，其中一案以每坪二一三萬元標出，創新莊地價新高，預估未來推案單價至少五十五萬元。

六月間，興富發建設才以每坪一六五萬元的價格，賣出副都心裡面的商二土地，同樣建商在七月二十三日的土地標售會上，更是加碼大動作的搶地，讓搶地與不搶地的建商看得驚呼連連，然而在創高價及搶地搶翻天的同時，不禁有人要問，這些投標與不投標的建商大老闆，打的到底是何種算盤，於下我們為讀者採訪了三位重量級的建商大老闆，看看他們是如何盤算的。

趙籐雄表示，遠雄土地進出的大方針是『只進不出』，因為大台北區大面積的好土地愈來愈稀有，賣一塊少一塊，賣掉後可能沒多久就後悔了。

遠雄企業團董事長趙籐雄表示，遠雄土地進出的大方針是『只進不出』，以台北縣土城的建地為例，原本董事會要賣出，我認為太可惜了實在賣不下手，最後還是決定不賣了，因為大台北區大面積的好土地愈來愈稀有，賣一塊少一塊，賣掉後可能沒多久就後悔了。

趙籐雄說，遠雄近期標下的新莊副都心建地中，以遠雄人壽標下的第二標面積最大達一千二九三坪，投入金額達二十二．六億元，換算每坪標到的價格為一七五萬元。

而在遠雄建設的部分，則出手投入超過四十二億元取得四個標案，土地面積由三四九坪到八五○坪不等，合計約為二千四○六坪，其中並且以第六標的五四一坪建地每坪一八五萬元的單價最高。

趙籐雄認為，新莊副都心的五筆土地都買得非常「漂亮」，副都心土地使用分別為商一與商二，商一土地容積率百分之四二五，商二則是百分之四四○，比周邊地區的百分之三○○及頭前重劃區的百分之二○○都高出許多，如果再加上容積獎勵、容積移轉、基地規模獎勵及策略性再開發地區所貢獻出的容積，他們買的土地容積率或可拉高至五百以上。

此次新莊副都心標地案中，創下區域新天價的位於中華路與中央路口，總共吸引了九封標單搶標，最後由麗寶建設得標，換算土地單價為每坪高達二一三萬元，為新莊副都心土地最高價！若以麗寶得標的單價來換算，未來推案成交價格必需站上一坪五十五萬元的關卡。

趙籐雄表示，在兩岸正式簽署ECFA、台灣政府將開放大陸民眾來台「自由行」之後，預料台灣的房地產市場也正在醞釀新一波的攻勢；以香港為例，香港房地產的漲升起點，也正是香港開放大陸民眾的自由行之時。這次新莊副都心的標地案，知名大型建商可謂精銳盡出，顯示地產開發商對大台北區房市的未來發展相當看好，而且信心十足。

賴正鎰說，鄉林建設目前有三十幾位的土地開發人員，每天專職的去看土地及談都更，但是土地還是難以取得，台北縣市的好土地「根本買不到」，不是價錢的問題！

鄉林建設董事長賴正鎰表示，在國際資金掀起的浪潮下，台北的房地產市場正與國際市場進行連結，同時，在國際景氣復甦的情況下，土地是建商營運的最基本原料，建商沒有土地就沒有戲唱，建商搶地的戲碼肯定會愈演愈烈。

賴正鎰說，鄉林建設目前有三十幾位的土地開發人員，每天專職的去看土地及談都更，但是土地還是難以取得，不是比人慢了一步就是差了一天，賴正鎰氣呼呼的說，台北縣市的好土地「根本買不到」，不是價錢的問題！

這次新莊副都心的土地標售，鄉林也有出手，出價一六八萬元才排到第三位，但還是沒有買到地。賴正鎰說，鄉林建設於二○○九年十一月潛銷新莊頭前段「鄉林淳風」時，未正式公開、一百一十二戶就狂銷一空，而且還有許多客戶排到第三順位，把他嚇了一跳。

賴正鎰表示，二○○九年購買新莊頭前段「鄉林淳風」時的土地價格僅為六二．五萬元一坪，時間經過了一年半左右，現在土地已飆漲了近二倍，也就是說頭前段的土地價格已拉升至每坪一二○萬元。賴正鎰並以現在鄉林新推出的「鄉林淳青」為例，成交價正式站上五十萬元關卡，因此認為這次遠雄及麗寶標得的新莊副都心的價格仍『很有賺頭』。

賴正鎰指出，過去十幾年來台灣出現外移的情勢，不僅人出走、連錢也出走，也使台灣的房價被低估，直到最近因政府的租稅政策改變，才推升房價漲回基本應有的位置；目前因央行打房措施使房市交易暫時降溫，不過，他認為，由於台灣將與國際連結及資金、景氣行情的推升之下，目前的台灣房地產市場正處於另一波行情攻擊發起的醞釀期。

李文造建議購屋者，近期房市雖有打房的壓力，但他特別看好台北縣的林口、汐止與深坑地區的房市發展，因為三字頭不久後就會成為市場常態。

長虹建設董事長李文造表示，大台北區土地交易量少，加上整合土地困難，一地難求是建商頭痛的大問題。李文造以近期北市西門商圈的商用不動產標售，及北縣新莊土地標售的熱絡度來看，他認為大台北區的房市十年內不會有供過於求的問題。

在問到土地與房價屢創新高，會不會有過熱、過高的問題，李文造說，他認為台北市南港及台北縣新莊副都心的土地價格已經過高，所以長虹都沒有參與。李文造表示，標售土地不能單看法定的容積率，因為有很多土地會有開放空間容積獎勵、容積移轉及基地規模獎勵等多出的容積，所以標地的這些建商大老闆都是「很聰明的啦」，買小塊地併大塊地、買畸零地卡住要道，再整合周邊的土地一起開發。

李文造也以新莊副都心土地的標售提出他的看法，他認為目前會進場投標的公司，大部分都是已有土地在該區，利用投標價金創新高，讓私有地主見報後惜售，其他建商無法進行天價之買賣，即可減少推案的競爭。

李文造認為，新莊副都心的土地開發限制不少，商業區之新建房屋，地上四樓以上才可作為住宅使用，且可登記為住宅的面積不得大於全棟房屋之百分之五十，所以以後商業區的建物可將會有大量的違規使用狀況。

另外基地規模獎勵，則依基地大小及面臨道路寬度而定，最多為百分之十，而且該區不適用停車獎勵，也僅有部分地區可以容積移轉，加上可以用開放空間獎勵，最多百分之三十，所以以上全部獎勵值，合計最多不得超過百分之五十。

以遠雄在新莊擁有上萬坪大面積的造鎮推案計劃，房價一定要一期比一期愈推愈高，如果第一期成交價就要站上五○萬元一坪，後面多期成交價的挑戰性將會很沉重，新莊副都心要與台北縣的新板特區房價看齊，李文造直說：「難度很高」！

李文造建議購屋者，近期房市雖有打房的壓力，但他特別看好台北縣的林口、汐止與深坑地區的房市發展，他認為這些地區已沒有一字頭的房價，現在是二字頭之時就要趕快進場購屋，因為三字頭不久後就會成為市場常態。

土地是建商營運的最基本原料，建商沒有土地就沒有戲唱，建商搶地的戲碼肯定會愈演愈烈。

中央銀行日前公佈六月份購屋貸款餘額為五．○二兆元，建商建築貸款餘額為一．一三兆元，雙雙續創歷史新高，顯示房屋市場與土地市場仍是滾燙燙的。

統計顯示，六月份購屋貸款比五月增加二四一億元，增加金額沒有擴大且比五個月減緩，代表央行對銀行道德勸說的效果已慢慢開始發酵。央行六月底才正式對大台北地區採取「針對性審慎措施」，發揮效果仍需要一段時間，所以對未來調控房市的政策目標，地產業者以審慎樂觀看待。

從上面三位建築業上市公司大老闆的訪談中，似乎可嗅出大台北區土地與房價欲小不易的事實，三位公司負責人都認為，大台北區好土地一地難求，標售的土地又是屢創新高，土地的價格居高不下，房價自然也是難有下跌空間。