下錯藥的『房地產價格透明化』政策，將成為房價炒作的原凶

台灣動產交易中心 總經理 李 同 榮

　　行政院週四（９日）將通過『不動產經紀業管理條例』修正草案，明訂仲介與代銷業者應在不動產所有權移轉或成交30日內，強制登錄成交價格等相關資訊。政府表面上的目的是防止業者不當炒作房價，其實最重要的目地是五都選舉將屆，北市選情吃緊（尤其是年青族群票源明顯落後），房價居高不下，民怨高漲，政府除了央行的針對性打房政策以外，又拿不出立竿見影的政策績效，只好急就章的提出『房地產價格透明化』政策，藉以消除部份民怨，爭取選民認同。但『房價透明化』政策，政府多年來已絞盡腦汁卻苦無對策，也考慮過採用實價課稅與實價登錄效果會最好，但由於問題牽涉甚廣，包括稅制改革與修法以及相關配套措施，都會面臨各方的壓力與反對，政府在束手無策下只好挑最簡單的方法做，也就是修訂『不動產經紀業管理條例』，強制不動產經紀業登錄經手成交的房價。也因為不動產經紀業在政府的眼中是弱勢產業團體，既不會像大埔農民的頑強抵抗，也不會像利益團體找院長喝咖啡，更不會像友達李錕耀董事長對中科事件，那麼強勢反問：『我們還有幾個政府？』。所以簡單的講，政府是在挑軟?子吃，然而若政策正確也罷，我們擔心的是，修改『不動產經紀業管理條例』就等於『房地產價格透明化』嗎？多頭提供片面成交資訊就能防止房價炒作嗎？在此筆者強烈提出五項質疑：

（一） 為甚麼政府重複的做出錯誤政策，且屢錯屢做？
如陳沖副院長所說：『房價透明化不牽涉個人隱私，房價揭露僅限於某路段範圍』，既然如此，與現在各品牌揭露的成交資訊有何不同？與營建署公佈的「不動產ｅ點通」查詢成交價有何不同？與各地方政府地政機關提供的資訊有何不同？看來，政府是在重複浪費資源，卻做毫無效率的事情，而且屢錯屢做，我們可以預期多頭馬車提出來的片面資訊，會讓民眾眼花撩亂無所適從。

（二） 為甚麼政府不敢做的事，卻要業者帶著鋼盔打前鋒？
不動產經紀業認為，提報房價的義務人應該是買賣雙方當事人，為何將責任推給第三者的經紀業，政府做不到的事，要為難經紀業去做，政府怕得罪交易的買賣雙方，怕得罪選民，卻不顧經紀業會得罪委任當事者，這是不是代表政府在利用權勢，以假改革來掩護其房地資訊登錄制度與稅改政策上的無能？

（三） 為甚麼政府只管不理？業者全面不看好的政策，一再地陳情，政府卻要一意孤行？
政府對建商或較大利益在官商溝通上暢行無阻，而不動產經紀業卻求助無門，政府動不動就急就章修法，不服從就懲罰，若行政效率真的那麼高，為甚麼幾十條不動產經紀業管理條例修法草案，還癱在內政部無法排入立法程序？難道不動產經紀業全省６萬個從業經紀人員及家庭，與一年超過上百萬個客戶的廣大族群選票，政府真的要放棄嗎？執政黨只重視選情，只想兼顧後援鈔票，卻忽略潛在的基層選票，實在令人不解與嘆息！

（四） 政府對於經紀業所提報成交行情的真偽是否具有稽核的能力？
以目前地政司提出的草案內容，看不出政府除了重罰以外，有任何妥善的稽核流程，我們實在非常擔心，一旦資訊真偽不一，反而造成消費大眾無所適從，甚至做出買賣屋決策的錯誤判斷。例如代銷預售個案，成交簽約後一個月就提報行情，勢必影響個案整體銷售，因為銷售個案有可能因時地環境不一，價格自有高低區分，若一開始公佈低價的成交案例，就很容易影響往後銷售業績，因此逼得業者一定會藉由假人頭假成交資訊炒作行情；在大陸這種炒作現象不勝枚舉，政府防不勝防，而最後市場的炒作原凶可能就是政府的錯誤政策。

（五） 只有提供經紀業的片面成交資訊，就真能防止房價炒作嗎？
一般買賣屋民眾對於任何成交資訊，只有閱讀能力卻沒有解讀能力，政府由經紀業提供的資訊，加上業者自己公布的資訊，還有金融聯合徵信中心提供的銀行成交資訊，請問？民眾要相信誰？各品牌提供的成交行情資訊，還有各品牌擔負資訊真偽的責任，銀行提供的成交資訊有銀行擔負真偽責任，那政府呢？由誰負責？只想到要重罰業者就能有效嗎？

不動產經紀業並不反對房地產價格透明化，但爭議多年的房地稅制革新，政府都一籌莫展，怎可能光靠經紀業提報的成交行情就能達到防止炒作的目的。
房價炒作的始作俑者可能是政府，房價反轉的終結者也可能是政府，政府絕對有能力採取恰當的調控措施抑制房價，只是為與不為而已。

　　防止房價炒作，政府其實有很多實質的公權力可為，只是為或不為，只有打蚊子不打老虎的作法實在難以服眾，回顧歷年來每次房價低潮都有賴政策作多才能回升，每次房價飆升也都由政府提出打壓政策才使房價反轉。例如2000年陳水扁政府的首購優惠貸款政策作多、2004年陳水扁政府連任對房地產持續做多、2008年馬英九政府對陸資來台購置不動產政策放寬預期利多政策、、、都是政府政策作多房價才能持續走高的主因，而1974年政府的高樓限建、1981年空地限建，追查兩戶以上住戶資金來源、1989年的228 與331事件對於建築業土融的信用緊縮與提高銀行存款準備率、、、 都是政府在房價高漲時祭出的有效打壓政策，所以說房價炒作的始作俑者可能是政府，房價反轉的終結者也可能是政府，政府絕對有能力採取恰當的調控措施，只是為與不為而已，資訊透明化只是政府急就章的一個交代行為罷了。又如國有土地標售政策，由於大台北區土地需求殷切，一有標售就不斷創高地價，引起民意撻伐，因此政府就宣布停止標售，其實政府只要對標售的國有土地限期開發，就能兼顧土地供給利用與防止炒作的效用。

　　綜上所述，不得不讓人質疑，政府是為了選舉將屆，北市選情告急，因此急就章的提出『不動產經紀業管理條例』修正草案，假借『不動產價格透明化』的表面政績，藉以表達對房價高漲的重視，來迎合市調落後的年青族群選民，若是這種思維可能就低估選民的智慧。其實，不動產經紀業並不反對房地產價格透明化，但爭議多年的房地稅制革新，政府都一籌莫展，怎可能光靠經紀業提報的成交行情就能達到，我們在此迫切期待政府要從長計議，拿出確實可行的『房地產價格透明化』政策，以服業者與消費大眾。

本文刊載於9月8日UDN、鉅亨網等各大網站