實價登錄VS居住正義

不動產實價登錄在八月一日正式上路，針對實價登錄制度的誕生，是政府因應居住正義，並在保護民眾隱私權前提下，由地政機關受理不動產交易價格登錄，以區段化、去識別化方式公布成交資料，其目的在於透明不動產交易資訊，避免不當哄抬房價。

需申報登錄之案件與罰則

在現行規定下，有三種案件需要申報登錄：
1. 地政事務所所收買賣登記申請案件。
2. 不動產仲介經紀業簽定租賃契約書之案件。
3. 不動產代銷經紀業簽有起造人或建築業委託代銷之成交案件。

自8月1日施行後，不動產成交案件之權利人（買方）、地政士及不動產經紀業者，必須在買賣案件辦理完成所有權移轉登記、簽訂租賃契約書後或委託代銷契約屆滿或終止30日內，向主管機關申報登錄。申報人若逾期未申報，地政士、經紀業或未依限改正之買方處新臺幣3萬至15萬元罰鍰。

以賣賣案件來說，需要登錄之項目包括交易標的（建物門牌、不動產標示、交易筆動數等等）、價格資訊（房地產交易總價、土地交易總價、建物交易總價、車位個數、車位類別、車位總價、交易日期等等）、標的資訊（土地移轉面積、建物移轉面積、使用分區或編定、建物現況格局等等）。目前主管機關並委託研究單位建構稽核方式，搭配對不實申報的罰則，以確保交易資料的正確性。

實價登錄制度的探討

實價登錄確實具有不動產市場改革之意涵，但以現行規定來看，社會大眾對實價登錄的效用，應該要有正確的思維，相關規範仍有值得探討的必要：

一、「實價」不代表現在房價 更不是未來房價

充分的資訊揭露有助於購屋者掌握地區市場行情，目前登錄項目雖然相當完整，但資訊揭露因牽涉到個人隱私保護之問題，內政部地政司目前規劃以區段化、去識別化方式公布，且目前是以公布前一季的房價為主。舉例來說：若成交案件係位於台北市仁愛路四段200號12樓，則可能以台北市仁愛路四段150~200號區段成交價格供公開查詢，但因每一物件都有其差異性，且揭露的價格已成事實，更是過去式，實價不代表現在房價，更不是未來房價。另外，預售屋銷售期間有時長達一年以上，但在契約屆滿時才需登錄價格，也會影響價格資料的可參考程度。

二、未有足夠的「實價」母數 客觀實價課稅難度高

觀察不動產持有，需繳交地價稅與房屋稅；不動產交易，則有土地增值稅、契稅、印花稅及不動產交易所得稅等，因此，消費者開始擔心實價登錄後，衍生而出的「實價課稅」，目前除財政部宣布不以實價登錄之「實價」，作為實價課稅的依據，就客觀而言，要推動現行土增稅，改為不動產交易利得，可謂世紀大工程，要如何將土地、房屋分離課稅變成合一？另外，台灣一年買賣移轉40萬戶，而台灣的住宅戶數有800萬戶，這樣換算要20年後樣本數才會足夠，因此真的要客觀的實價課稅，還有很長的路要走。

三、實際成交價格≠合理價格≠正常價格

現行制度下，實價登錄≠資訊充分揭露≠實價課稅，透過實價登錄得到之實際成交價格，是否就等於該案件的合理價格或是正常價格嗎？依據不動產估價技術規則規定，所謂正常價格是指具有市場性之不動產，在正常情況下形成之合理價格。但不動產成交情況相當複雜，在充分揭露資訊下，該實價也不一定等於正常價格，更遑論民眾認知的合理價格會因人而異，現階段實價登錄的價格可能只具有相對參考價值。

現行實價登錄對不動產交易之影響—短期影響甚微、中長期影響視配套措施而定

一、區域供需情況才是不動產價格決定因素

撇開對實價登錄的迷思，影響不動產價格之因素，主要還是取決於區域供需情況。對於供給量有限的地區，例如台北市大安區釋出案量有限，在需求不減時，不動產價格很難下降。但對於供給量相對較多的地區，當需求下降時，不動產價格較難支撐。畢竟實價登錄為健全不動產市場不得不為之手段，但非達成合理房價之唯一途徑。

二、逐步調升土地公告現值與公告地價，增加持有與交易成本

如此說來，缺乏充分揭露與實價課稅配套的實價登錄，似乎確實對不動產市場毫無影響？實則不然。由政府今年調升公告現值，可以看出，雖然財政部宣告實價登錄與實價課稅要脫勾，但仍可參考實價登錄價格之「實價」，逐步調高土地公告現值與公告地價。此舉隱含實價課稅之意涵，將提升目前持有不動產者之土地持有成本，以及有意願進行不動產交易者之交易成本。所以，實價登錄實施後，反而與一般民眾認為短期內進行不動產交易者，受到政策衝擊最大之預期相反。

三、自用與非自用稅率應區隔

只是提高土地公告現值，就長期持有自住不動產欲換屋者而言，因為持有時間通常較投資者長，其因土地增值所需繳納的土增稅，遠高於短期持有之投資者，似乎與實現居住正義之政策目的不符。若搭配現有針對自用住宅所實施的「一生一屋」或重購退稅，稍可降低政策衝擊。而對已經持有不動產自住者，公告地價的提升，同樣也增加不動產持有成本。建議政府最終解決之道，還是必須區隔自用與非自用住宅課稅稅率，以達到鼓勵自住消費、抑制投機炒作之目的。